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众筹买房非法集资风险大吗
近年来，房价上涨日益愈演愈烈，各大商家和买家之间的需求、矛盾不断放大。同时有不少买家为减少购买风险和支出费用，与周围的朋友和相关机构进行众筹 买房 ，但在众筹期间并不是依法合理进行，在不知情下有可能触犯法律边界。那么，在您 购房 期间，众筹买房非法集资犯法吗? 何为“众筹买房” 众筹买房，以投资或投机为目的，多人凑齐首付款，共签订合同，合同中明确约定：其中一名出资人名义购房，房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例或其他方式分成，以降低投资或贷款政策。在操作中，名义购房为支付能有限但有购房资格的“出资者”，相较于实际出资者的货币出资方式，名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。 “众筹买房”的背景 众筹买房是当下新趋势，主要源于：一、房价上涨，使购房成为投资或投机方式;二、规避户籍资格限制。大城市为对购房资格进行限定，通过“众筹买房”可使出资者规避此限定。三、可规避高额税费。因买一套或多套住房涉及的税率不同，“众筹买房”可降低房屋税费等成本。四、规避银行对购房比例与贷款的限制。即众筹买房者。可利用符合条件的名义购房，规避首付比例与贷款政策的限制。 “众筹买房”的法律风险 一、房屋实际出资人(除名义购房人外)的风险。 因出资人与购房人存在合同关系， 房产证 上以购房人为 房屋所有权 人。而房屋所有权以登记为要件，造成出资人和购房人间的纠纷。为此，交易中，房屋出资人存在以下风险：若购房人未按合同约定售房，私下将房产进行出售，并过户，出资人只能要求承担 违约责任 、损害赔偿责任。若购房人对外负有 债务 ，经程序后，房屋可能被查封或拍卖，导致出资人仅能向购房人主张赔偿。若购房人死亡，由于 继承人 不知晓与出资人的合同关系，房屋可能因 继承 而被购房人的继承人所继承，而出资购人与购房人的继承人之间产生纠纷。众筹买房交易中，因出资人众多，在操作中会因抛售时间和价格的争议产生纠纷，致使目的无法实现。另外，在操作中，实际出资人一般为朋友或亲属，有的仅达成口头协议，一旦反悔，实际出资人很难举证对房屋的出资事实。若认定为借贷关系，会造成出资人的预期损失。 二、名义购房人的风险。 在房产上或合同中仅显示购房人的信息，为此，购房人会因出资人在抛售时间或价格上产生争议，给自己带了一些风险。如购房人代表“众筹买房”中的出资人以自己名义购房或进行 按揭贷款 时，会在产权登记部门留下相应购房记录，在银行有按揭征信记录，如果出资人没按众协议约定偿还贷款，有可能使购房人的个人资信受损。另外，若房产未达到抛售条件，导致房屋长时间未能抛售，一定程度上占用了购房人的购房资格，阻碍了购房人的后续需求。若购房人按约定抛售房屋，并对外与买受人签订 买卖合同 ，后续若在 房屋买卖合同 履行中与买受人产生纠纷，买受人追责的主体仅限于购房人，购房人需对外独立承担责任，在承担责任后方享有向各实际出资人行使追偿的权利，在一定程度上加大了自行追责的风险。 “众筹买房”的风险防范 鉴于 不动产权 取得的房屋登记制，故为降低实际操作中潜在风险，出资人之间需签订书面协议，明确出资人与购房人之间的义务，特别是出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、 房屋贷款 无法及时偿还，导致购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷无据可循，最终影响“众筹购房”合同目的实现。当然，为了规避限购或贷款政策而签订的众筹 购房协议 ，在司法实践处理中应赋予各方以严格责任，保证现有房市的有序运行。 综上所述， 众筹买房非法集资 的结果不容忽视，广大网友应当合理分析众筹购房的风险和防范措施。所以在购房时应当与出资人进行书面协议签订，明确相互之间的支付方式，时间，还有最后的索赔责任解决措施，做到时刻保护自己的人身财产安全，应便市场需求。
众筹买房靠谱吗？多数人买不到众筹房
关注房产新闻618众筹买房的朋友，近一两年不难看到一些众筹买房的宣传。到底什么是“众筹买房”，它真有宣传中的那么“美”吗618众筹买房？来看看专家的分析，供大家参考，使大家认清市场的风险。
什么是“众筹”？
要谈众筹买房，首先得了解一下什么是众筹。众筹，简单来说是一种面向大众的融资活动，即通过向大众募集资金，完成由于个人资金实力有限而不能完成的项目，并将项目取得的回报再返还给出资人的融资方式。
众筹回报主要有实物回报和利润回报两种。通常来说，众筹有低门槛、方式灵活和注重创意的特征。早期的众筹多为一些前卫艺术、先锋艺术发起的非盈利性质的募资，而后众筹则逐渐扩展到普通艺术和商业领域。
“众筹买房”的现状
“众筹买房”实际就是采用众筹的方式买房产。在2013-2014年期间，众筹买房可谓广告满天飞，诸如“两个月收益7.3%”、“年化收益率超40%”的营销措辞频繁出现在大众视野当中，追捧众筹买房概念的，其中不乏一些知名的房产品牌。
据了解，部分众筹项目投资门槛并不高，只需1000元，有的甚至低至10元，且宣称有高额的收益，让投资者不禁眼前一亮。不过专家研究发现，“众筹买房”暗藏的风险其实并不低，当中主要涉及以下的法律风险和缺乏透明度两个方面。
一、自住、需求下的“众筹买房”
众筹买房尽管有诸多可能存在的风险问题，不过到目前为止，有一种模式颇受瞩目，并且已操作了一段时间，结果好坏参半。这些先行者原来并没有被称作众筹，他们大多拥有另外一个称呼“合作建房”。
合作建房是住户联合做开发商，共同出资成立房地产公司，大家按各自购买能力出资，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑单位施工，最后验收付款入住。整个项目操作极其繁琐、消耗的时间长、协调成本极大。
对于合作建房的模式，早期的合作建房的初衷大多是房价高企的大环境下，自住需求的解决问题，众筹后作为自住之用。而现今的众筹买房，则更多的以投资为目的，以项目利润的方式返还投资人，两者的“回报”方式存在很大的区别。
二、投资需求下的众筹买房背后更多是房企的营销噱头
既然是投资，就有获利的需要。据了解，当下房地产企业玩的众筹买房更多是一种吸引众人目光的营销方式。比如在去年“双11”期间火爆的众筹买房，有房企在推出11元参与1.1折购房抽取资格活动。具体的操作方式是用户在网上支付11元，将获得一次“三成首付款”的抽取资格，当首付款募集满额后，发起者（房产公司）抽出一名用户获得这笔首付款。
对于这类做法，有房地产行业人士称为“抽奖式众筹”。总的来看，其实也只是挂了“众筹”的名号，不会成为市场销售的主流。
此外，多数开放商推出众筹通常只是很少的一部分房源，不会大范围的众筹。更多是某个别楼盘的行为，像大型房地产开发商，一个项目一期所推出来的房源数量动辄上千甚至几千套，拿出众筹的只是少量，其低价更像是为吸引投资者眼球的营销嘘头。
部分众筹价格与过往该房地产开发商做促销活动打“五折”，甚至更低折扣推出一套特价房，之后抢眼球做竞拍的效果是一样的。
也就是说，其实众筹买房的项目可以是有很多的，只要开发商乐意促销就可以；另外一种“抽奖式”的众筹，要么是你“中奖”，才可分享那部分众筹利润。对于前者，边际收益实际是递减的，活动越多收益越少。而后者，你可能需要花费一些精力，至于花费这气力值不值，则可能有不同的看法。作为营销噱头，众筹买房刚开始可能有新鲜感，过后则很可能是一地鸡毛。
专家认为，众筹买房在经历了2013年、2014年的火爆后，作为一种投资行为，其新鲜感已渐消退。在目前房价走势放缓、甚至趋于降价的形势下，未来一两年才“交货”的众筹房能否如期卖出好价钱具有较大的不确定性。因此，建议投资者在进入前还须综合多方面的因素考虑，谨慎为好。
（以上回答发布于2015-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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什么是房产众筹？
一、什么是众筹买房618众筹买房？
其实简单618众筹买房的来说众筹就是一种面向大众的融资活动，大多数是在众筹平台上进行，如果你有一些不错的项目或者想法但是由于个人资金实力有限而不能完成，可以将这个项目发布在众筹平台上筹款，并且在项目成功后会向出资人发放相应的回报。
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众筹买房实际就是采用众筹的方式买房产，开发商在众筹平台上发起项目进行融资，然后将筹集到的资金进行开发、房屋购买、装修等行为，获利后，再按照约定的比例将利润返还给众筹者。
一、众筹买房是否可靠呢？
开发商推出众筹的只是很少的一部分房源，不会大范围的众筹，而且更多是个盘行为。拿出众筹的只是少量，更像是吸引人眼球的噱头。这种众筹的方式在作用上与部分楼盘以五折甚至更低折扣推出一套特价房然后竞拍的效果是一样的，都是为了吸引更多的人关注他们项目。
并且众筹是靠网络平台进行的，但买房不可能只通过网络，这就限定了众筹买房只是个案，不可能是主流。
三、众筹买房是“非法集资”吗？
很多人把众筹买房归纳为是一种非法资金行为，但是大部分开发商在这个过程中没有直接获取众筹款，而是以抽奖或者其他的方式将这部分钱返还给部分的参与者作为首付或者房款，从法律上说并不是非法集资的行为，它只是在打法律的擦边球而已。
而所谓非法集资是指未经有关部门依法批准，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式向社会不特定的对象筹集资金。
不过，尽管众筹买房不是非法集资，但是由于缺乏监管，众筹买房项目的成败几乎取决于发起人的信用和道德，一旦发起人出现问题，就可能涉嫌非法集资，投资风险极大，所以大家在投资房地产项目时一定要慎重考虑。
房地产众筹应该怎么玩
在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。
“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
第一、理财型房产众筹为主
事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
第二、房地产众筹仍处于摸索期
国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。
除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。
“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。
他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。
第三、房产众筹最大阻碍是政策风险
众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。
此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”
他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。
最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。
虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及证监会确定2016年开展股权众筹试点双重利好的刺激下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。
1收益权转让并非保本,风险仍需自担
目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。
2理财型房产众筹产品收益率难暴涨
对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。
3房产估值难界定,投资前功课要做足
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